Real Estate dalla A alla Z

Una selezione di voci tratte dal volume. Il volume contiene oltre 500 definizioni.

Abuso Edilizio

Illecito che si configura con la realizzazione di un'opera edilizia⁴. Le sanzioni previste in caso di abuso edilizio possono avere rilevanza sia amministrativa che penale. La presenza di un abuso edilizio può comportare l'incommerciabilità dell'immobile se le opere sono state realizzate in epoca successiva al 1° settembre 1967 in assenza di titoli edilizi o in totale difformità ad essi⁵. Nel 2024 è stata introdotta una disciplina di regolarizzazione semplificata per alcune difformità edilizie di lieve entità, ampliando le ipotesi di accertamento di conformità e ridefinendo il regime delle tolleranze costruttive ed esecutive. Restano comunque escluse dalle procedure di regolarizzazione le opere realizzate in assenza totale di titolo edilizio o in contrasto con i vincoli di inedificabilità assoluta, che continuano a incidere sulla commerciabilità dell'immobile⁶.

⁴ Art. 29 T.U. dell'Edilizia.

⁵ C.d. 'abusi maggiori'.

⁶ D.L. n. 69 del 29/05/2024, c.d. "Salva-Casa", convertito in legge il 24/07/2024 (Legge n. 105), con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale n. 175 del 27/07/2024.

Accettazione dell'Eredità

Dichiarazione attraverso cui il chiamato all'eredità acconsente a divenire successore del de cuius, subentrando nei diritti e negli obblighi relativi ad un determinato lascito. L'accettazione dell'eredità può essere espressa o tacita. Nel primo caso l'accettazione dell'eredità si concretizza con una dichiarazione in un atto pubblico o in una scrittura privata. L'accettazione è tacita quando il chiamato all'eredità compie un atto che presuppone la sua volontà di accettare l'eredità e che non avrebbe diritto di fare se non nella qualità di erede. Il c.d. DDL 'Semplificazioni' ha reso la procedura di accettazione tacita di eredità più agevole, prevedendo che essa possa essere desunta direttamente dagli atti soggetti a trascrizione e gestita contestualmente agli stessi, senza necessità di un autonomo atto formale, con conseguente riduzione di tempi e formalità operative.

Accollo

Obbligazione assunta nei confronti del debitore ('accollato') da un soggetto terzo ('accollante') che si impegna ad assumere a proprio carico l'onere di procurare al creditore ('accollatario') il pagamento in luogo del debitore. Il creditore può aderire all'accordo tra il debitore ed il terzo rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore; il debitore, se non viene espressamente liberato dal creditore, rimane obbligato in solido con il terzo accollante⁷. Per accollo del mutuo si intende l'operazione attraverso la quale il soggetto che acquista un immobile su cui grava un mutuo subentra nelle obbligazioni del mutuatario originario.

⁷ Art. 1273 c.c.

Affitto con Riscatto

Formula contrattuale che prevede la presenza di due contratti separati ed aventi vita autonoma: un contratto di locazione ed un contratto preliminare di futura vendita da effettuarsi entro un determinato lasso di tempo; il preliminare è solo un'opzione di acquisto (patto d'opzione, per acquisto futuro⁸), che il conduttore o l'affittuario hanno la facoltà di esercitare per un prezzo prestabilito. Nel caso di esercizio del diritto d'opzione per l'acquisto, i canoni versati (solitamente più elevati rispetto a quelli di una locazione tradizionale) vengono, in tutto o in parte, computati ad acconto del prezzo e decurtati dal saldo finale. La formula dell'affitto con riscatto, già utilizzata in passato, si differenzia per alcuni elementi dal rent to buy⁹ disciplinato dal Decreto Sblocca Italia¹⁰.

⁸ Art. 1331 del c.c.

⁹ Si veda, infra, la relativa voce.

¹⁰ D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014.

Asset Allocation

Ripartizione di un portafoglio d'investimento in differenti classi di attività (azioni, obbligazioni, beni immobili, liquidità, ecc.). L'allocation viene effettuata in maniera tale da garantire la diversificazione e il bilanciamento del rischio di investimento in funzione dell'obiettivo di rendimento e dell'orizzonte temporale prescelti. Lo scopo di una corretta asset allocation è quello di massimizzare i rendimenti e di contenere le passività.

Banca Depositaria

Nella gestione di un fondo comune di investimento è la banca a cui è affidato il compito di custodire gli strumenti finanziari e le disponibilità liquide di tale fondo. L'Istituto è deputato anche a vigilare sull'operatività e sulla gestione del fondo stesso garantendo il rispetto del regolamento dell'investimento e assicurando l'osservanza dei principi di separatezza tra il patrimonio della SGR e quello del fondo, nonché la correttezza e la trasparenza amministrativa con riferimento all'acquisto e alla vendita di strumenti finanziari, l'emissione e il rimborso delle quote e il calcolo del loro valore, secondo quanto disposto dal Testo Unico della Finanza¹³.

¹³ Art. 36 Testo Unico della Finanza D. Lgs 58/1998.

Cap Rate

Acronimo di 'Capitalization Rate', il CAP Rate è il tasso di capitalizzazione utilizzato per stimare il rendimento di un investimento immobiliare. Il CAP Rate si calcola come rapporto tra il NOI (si veda, infra, la relativa voce) e il valore (ovvero il prezzo) dell'immobile. Il CAP Rate esprime, in percentuale, il rendimento annuo atteso¹⁴.

¹⁴ Formula: Cap Rate = NOI / Valore dell'immobile.

Caparra Confirmatoria

Somma di denaro (o quantità di cose fungibili) che la parte promissaria acquirente consegna alla parte promittente venditrice al momento della stipula di un contratto, allo scopo di garantire l'adempimento delle obbligazioni in esso contenute. In caso di adempimento la caparra deve essere restituita ovvero imputata alla prestazione dovuta¹⁵. Se la parte che ha versato la caparra si rende inadempiente rispetto agli obblighi assunti, l'altra parte può recedere dal contratto trattenendo la caparra; se invece è la parte che ha ricevuto la caparra ad essere inadempiente, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra¹⁶. La caparra assume infatti la funzione di risarcimento in caso di inadempimento. Il recesso può risultare anche in forma tacita senza necessità che la parte adempiente ricorra alla diffida ad adempiere o proponga domanda giudiziale. Nella caparra confirmatoria alla parte adempiente è attribuita la facoltà di insistere per l'esecuzione del contratto¹⁷ ovvero chiederne la risoluzione¹⁸ con l'integrale risarcimento del danno patito regolato dalle norme generali¹⁹, possibilità che non è invece offerta nel caso di caparra penitenziale. Ove nel contratto non fosse specificata la tipologia di caparra (ma indicata in modo generico semplicemente 'caparra') essa si dovrà intendere confirmatoria (e non penitenziale).

¹⁵ Art. 1385, comma 1, c.c.

¹⁶ Art. 1385, comma 2, c.c.

¹⁷ Art. 2932 c.c.

¹⁸ Art. 1453 c.c.

¹⁹ Art. 1385, comma 3, c.c.

Cedolare Secca

Regime fiscale facoltativo, applicabile ai contratti di locazione aventi ad oggetto beni immobili appartenenti alle categorie catastali da A/1 a A/11, ad esclusione della categoria A/10 (uffici o studi privati) dalle persone fisiche che concedono in locazione un immobile di proprietà senza esercitare attività di impresa o di arti e professioni. Tale regime fiscale prevede il pagamento di un'imposta sostitutiva dell'Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell'immobile) e l'esenzione dal pagamento dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo, dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. L'opzione per la cedolare secca comporta la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell'opzione, l'aggiornamento del canone di locazione, anche se previsto contrattualmente. È possibile optare per la cedolare secca sia al momento della registrazione del contratto di locazione sia durante le annualità successive. L'aliquota ordinaria è fissata al 21%. Con riferimento alle c.d. 'locazioni brevi'²⁰, dal 1° gennaio 2026, il regime della cedolare secca è applicabile esclusivamente a due unità: la prima con aliquota al 21% e la seconda al 26%²¹.

²⁰ Locazioni aventi durata inferiore ai 30 giorni. Si veda, infra, la relativa voce.

²¹ In tale ipotesi il contribuente potrà liberamente scegliere, in sede di dichiarazione dei redditi, su quale unità applicare l'aliquota al 21%. Dal terzo immobile in poi si configura attività d'impresa con preclusione di accesso al regime della cedolare secca.

Certificazione LEED

Programma di certificazione per gli stabili, sia commerciali che residenziali, riguardante l'intero ciclo di vita dell'edificio, dalla progettazione alla costruzione. La certificazione LEED (acronimo di 'Leadership in Energy and Enviromental Design') si articola su 4 livelli: Certified (base), Silver, Gold e Platinum. Tali livelli sono assegnati, mediante un sistema di attribuzione di specifici 'crediti' legati alla sostenibilità degli edifici, con particolare riferimento alle prestazioni energetiche ed idriche, alle emissioni di CO₂, alla qualità ecologica degli interni e dei materiali utilizzati, al progetto e alla scelta del sito. La certificazione LEED si sta affermando come nuovo standard internazionale per le costruzioni eco-compatibili, che consente di evidenziare e comparare le caratteristiche green degli edifici¹.

¹ Tale protocollo è promosso e gestito dalla società BRE (Building Research Establishment) con sede a Londra.

Distressed Asset

Beni in stato di sofferenza. Il termine distressed asset è spesso riferito agli immobili, anche sotto forma di pacchetti di immobili, costituiti a garanzia di crediti erogati a soggetti che sono in stato di crisi o di sofferenza.

Due Diligence

Processo di audit tecnico eseguito allo scopo di verificare lo stato di un bene e la sua conformità alle normative vigenti. Nel settore immobiliare il rapporto di due diligence può riguardare i seguenti profili: i) legale ed amministrativo (provenienza, titolarità, consistenze, confini, situazione condominiale, ecc.); ii) catastale (riferimenti catastali, conformità catastale, ecc.); iii) urbanistico-edilizio (conformità urbanistica, analisi dei documenti urbanistici ed edilizi quali ad esempio permessi di costruire, condoni edilizi, certificati di abitabilità/agibilità, ecc.); iv) ambientale (verifica della presenza nell'immobile di materiali pericolosi, quali ad esempio amianto e degli eventuali interventi di bonifica e/o di messa in sicurezza eseguiti o da eseguire, ecc.); v) impiantistico e certificazioni (dichiarazione di conformità degli impianti, attestazione energetica, ecc.); vi) servitù e vincoli (presenza di servitù e di vincoli quali ad esempio vincolo delle Belle Arti, ecc.). L'attività di due diligence viene generalmente condotta da un soggetto specializzato su mandato del venditore o del soggetto interessato all'acquisto. Spesso gli investitori istituzionali prima di acquisire (o cedere) un asset, procedono ad un'accurata due diligence con l'obiettivo di individuare criticità e rischi connessi all'operazione e per negoziare termini e condizioni contrattuali. La due diligence condotta dal venditore è definita 'vendor due diligence', mentre quella redatta dall'acquirente 'buy side due diligence'.

Greenfield

Investimenti legati alla creazione ex-novo di un'attività produttiva, ovvero alla realizzazione di una nuova iniziativa imprenditoriale². Nel real estate il concetto di greenfield è associato a nuove aree e siti mai utilizzati in precedenza e si contrappone a quello di brownfield (si veda, infra, la relativa voce) riferito invece a complessi edilizi ed aree di sviluppo che necessitano di interventi di riqualificazione e bonifica.

² Gli IDE, investimenti diretti esteri, di tipo greenfield, si configurano quando una multinazionale investe ex novo in un'attività produttiva all'estero (come, ad esempio, la realizzazione di nuovo stabilimento o di una filiale).

Locazioni Brevi

Contratti di affitto di durata non superiore a 30 giorni, stipulati per finalità turistiche, transitorie o temporanee, da persone fisiche fuori dall'esercizio di impresa. A partire dal 1° gennaio 2026 tali contratti possono essere assoggettati al regime fiscale di cedolare secca con aliquota ridotta al 21% per una sola unità immobiliare (scelta dal contribuente nella dichiarazione dei redditi) e aliquota del 26% sulla seconda unità, qualora venga esercitata l'opzione. Il regime agevolato può essere applicato al massimo a due unità immobiliari per periodo d'imposta; oltre tale soglia sussiste la presunzione di esercizio di attività imprenditoriale (fino al 31 dicembre 2025 la soglia era di 4 immobili). Le locazioni brevi sono soggette all'obbligo di attribuzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN), assegnato dal Ministero del Turismo a ciascuna unità immobiliare, che deve essere riportato negli annunci e in ogni forma di promozione dell'immobile, a pena di sanzioni amministrative.

NPL

Acronimo di 'Non Performing Loans', gli NPL sono crediti costituiti da mutui, finanziamenti, leasing e prestiti per i quali i debitori, a causa di un peggioramento della propria situazione finanziaria, non riescono più a rimborsare. Tali posizioni possono essere risolte direttamente dai creditori, banche ed istituti di credito, ovvero possono essere cedute, a pacchetto e generalmente a sconto, ad operatori specializzati. Banca d'Italia ha classificato i crediti deteriorati (anche derivanti da esposizioni 'fuori bilancio', come ad esempio, garanzie e impegni irrevocabili o revocabili a erogare fondi) in tre sottoclassi: 'sofferenze' ('bad loans'); 'inadempienze probabili' ('UTP, unlikely to pay'); 'esposizioni scadute e/o sconfinanti deteriorate' (overdrawn and/or past-due exposures)³.

³ Si vedano, infra, le relative voci.

Plusvalenza

In finanza per plusvalenza (o 'capital gain') si intende l'aumento di valore derivante dalla vendita di uno strumento finanziario. Si definisce altresì plusvalenza l'utile realizzato dalla vendita di un asset ad un prezzo superiore a quello di carico iscritto in bilancio²². La plusvalenza immobiliare realizzata, da persone fisiche, dalla cessione di un immobile acquistato, costruito o ricevuto in donazione da meno di 5 anni, può essere assoggettata²³ ad un'imposta sostitutiva del reddito del 26% (fino al 31/12/2019 tale aliquota era fissata al 20%)²⁴. Ai sensi dell'Art. 67 del Tuir, non generano plusvalenze tassabili le cessioni infra-quinquennali di unità immobiliari urbane che, per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto (o la costruzione) e la cessione, sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

²² La cessione può risultare materiale, immateriale o finanziaria.

²³ La richiesta deve essere avanzata, dal soggetto cedente, al notaio rogante al momento dell'atto di cessione.

²⁴ La tassazione sostitutiva non è applicabile alle plusvalenze che, ai sensi dell'articolo 67, comma 1, del Tuir, costituiscono redditi di capitale ovvero sono conseguite: i) nell'esercizio di arti o professioni; ii) nell'esercizio di imprese commerciali oppure da società in nome collettivo o in accomandita semplice; iii) in relazione alla qualità di lavoratore dipendente (Fonte: https://www.agenziaentrate.gov.it).

Prelazione Belle Arti

Prelazione legale — prevista dagli artt. 60 e ss. del D. Lgs. 22 gennaio 2004 n. 42 c.d. 'Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio' — di cui sono titolari il Ministero per i Beni e le Attività Culturali e per il Turismo, la regione o altri enti pubblici territoriali interessati²⁵, i quali hanno diritto di acquistare i beni culturali²⁶ alienati a titolo oneroso o conferiti in società, al medesimo prezzo stabilito nell'atto di alienazione o attribuito nell'atto di conferimento. Il venditore²⁷ è tenuto a denunciare entro 30 giorni l'atto alla Soprintendenza del luogo ove è ubicato il bene; quest'ultima comunica alla regione e all'ente locale interessati la denuncia di trasferimento. Entro i successivi 60 giorni dalla notifica della denuncia di trasferimento, il Ministero (informato a tal uopo dalla regione o dall'ente locale interessato) o la regione o l'ente locale interessato dovrà notificare alle parti l'eventuale provvedimento inerente la prelazione. La vendita di un immobile con vincolo trascritto o conosciuto attraverso la Soprintendenza dovrà sempre essere condizionata sospensivamente all'esercizio del diritto di prelazione, il prezzo dovrà essere depositato e liberato dopo 60 giorni con atto dichiarativo del mancato esercizio del diritto di prelazione; in pendenza del termine non potrà essere effettuata la consegna del bene²⁸.

²⁵ Comuni, città metropolitane e province.

²⁶ La verifica dell'interesse culturale del bene deve avvenire secondo quanto disposto dagli articoli 10 e seguenti del D. Lgs. 22 gennaio 2004 n. 42 c.d. 'Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio'.

²⁷ Ovvero, nei casi previsti dall'art. 59 del D. Lgs. 42/2004, l'acquirente o l'erede o il legatario.

²⁸ Il contratto sottoposto a condizione sospensiva sconterà l'imposta fissa; la differenza tra l'imposta dovuta e quella versata in fase di registrazione verrà corrisposta al verificarsi della condizione sospensiva (art. 27 D.P.R. 26/04/1986 n. 131).

Prop-Co

Acronimo di 'Property Company', la Prop-Co è una società, generalmente creata ad hoc, che detiene la proprietà degli immobili e ne cura la gestione dal punto di vista patrimoniale. Obiettivo principale della Prop-Co è trarre reddito dal possesso degli asset, generalmente attraverso la locazione e la relativa valorizzazione nel tempo. Nella maggior parte dei casi la Prop-Co non si occupa direttamente dell'attività economica che si svolge all'interno degli immobili, concentrandosi sulla stabilità dei flussi di cassa e sulla gestione degli investimenti immobiliari.

Rent to Buy

Tipologia contrattuale introdotta dal Decreto Sblocca Italia³⁰ con la finalità di stimolare il mercato immobiliare e dare al futuro acquirente la possibilità di conseguire i requisiti per accedere ad un finanziamento bancario. Nel contratto di rent to buy il proprietario concede fin da subito il godimento dell'immobile al conduttore/futuro acquirente che sosterrà un canone, da imputare a corrispettivo, per un periodo di tempo fissato contrattualmente. Al termine di tale periodo il conduttore potrà decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una quota dei canoni già pagati. Il conduttore/futuro acquirente potrà dunque godere da subito dell'immobile senza l'esborso dell'intero prezzo di acquisto e potrà sfruttare il periodo prestabilito per alienare un eventuale immobile di proprietà e/o per ottenere più facilmente l'accesso al credito necessario per l'acquisto finale. Il venditore, spesso un costruttore o uno sviluppatore, potrà invece alleggerirsi dei costi di gestione degli immobili invenduti e disporre immediatamente di nuovi flussi di cassa, agevolando il processo di occupazione delle unità invendute. Per contro il venditore, optando per tale tipologia contrattuale, dovrà assumersi una serie di rischi legati sia alla possibilità che il conduttore al termine del periodo non acquisti l'immobile sia alla possibile morosità del conduttore e alla incommerciabilità del bene in caso di contenzioso.

³⁰ D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014.

Representation and Warranties (R&W)

Clausole contrattuali previste, nella prassi, principalmente nelle operazioni di M&A, allo scopo di mitigare i rischi della parte acquirente. Con il termine 'Representations and Warranties' ci si riferisce, infatti, a dichiarazioni rese dal venditore che riguardano, a titolo esemplificativo e non esaustivo, i) lo stato e la condizione finanziaria della società target, ovvero ii) la proprietà da parte del venditore delle azioni della società target, in caso di operazioni di compravendita di azioni, ovvero iii) la proprietà dei beni in vendita, in una transazione di acquisto di beni. Quale conseguenza della violazione di una R&W si prevede, di norma, il pagamento di un indennizzo a favore dell'acquirente nei termini previsti dal contratto.

Retainer Fee

Commissione fissa, pattuita tra le parti contraenti di un mandato³². La retainer fee rappresenta generalmente il compenso base, una tantum, previsto a carico del mandante al quale a discrezione delle parti potrà essere sommata una c.d. success fee³³ in caso di raggiungimento di un determinato obiettivo³⁴.

³² Sia mandati conferiti a legali sia mandati di intermediazione immobiliare.

³³ Si veda infra la relativa voce.

³⁴ Oltre alla 'retainer fee' ed alla 'success fee' nei mandati viene spesso prevista anche la c.d. 'abort fee' che viene solitamente applicata in caso di recesso anticipato dal mandato.

Revenue per Available Room (RevPAR)

Indicatore di performance utilizzato nel settore alberghiero che misura il ricavo medio generato per camera disponibile in un determinato periodo. Il RevPAR si calcola moltiplicando il tasso di occupazione per la tariffa media giornaliera (ADR), oppure dividendo i ricavi totali da camere per il numero di camere disponibili. Tale indicatore consente di valutare la capacità di una struttura ricettiva di ottimizzare contemporaneamente prezzi e livelli di occupazione.

Saldo e Stralcio

Viene comunemente definito 'saldo e stralcio' l'accordo tra il creditore e il suo debitore, in base al quale quest'ultimo si impegna ad estinguere il proprio debito mediante il versamento (di norma in un'unica soluzione) di una somma inferiore rispetto all'importo originariamente dovuto. Nel saldo e stralcio immobiliare (relativo generalmente a mutui bancari) il soggetto creditore potrebbe ritenere conveniente rinunciare ad una parte del proprio credito allo scopo di recuperare (la gran parte di) tale credito in tempi più brevi rispetto a quelli che intercorrerebbero in un'eventuale procedura esecutiva e, al contempo, per scongiurare il rischio depauperamento del valore del bene. Il saldo e stralcio può riguardare anche alcune tipologie di debiti con l'Erario. In tali casi la misura prevede, oltre alla riduzione degli importi dovuti, anche l'annullamento delle sanzioni e degli interessi di mora previsti.

Sale & Lease Back

Operazione attraverso cui un soggetto cede la proprietà di un bene, solitamente un immobile strumentale, ad un altro soggetto (in genere una società di leasing) mantenendone l'utilizzo (oltre al diritto d'opzione d'acquisto), allo scopo di ricavare liquidità e ridurre l'indebitamento bancario a breve termine. L'operazione di sale & leaseback consente al soggetto cedente, inoltre, di alleggerire il carico fiscale grazie alla deducibilità dei canoni di leasing sostenuti.

WACC

Il WACC, acronimo di 'Weighted Average Cost of Capital', definito anche 'costo medio ponderato del capitale', è un valore costituito dalla media ponderata dei costi riferiti alle diverse fonti di finanziamento immesse in un'azienda, ovvero dal costo medio del capitale che l'impresa paga ai propri azionisti, investitori e creditori. Il WACC, calcolato in base ad una formula matematico-finanziaria, è uno strumento utilizzato per valutare la profittabilità di un investimento o di un progetto industriale e le strategie relative alla cessione ovvero all'acquisto di un asset. Il WACC è una componente fondamentale nell'analisi DCF, 'Discounted Cash Flow Analysis'⁴.

⁴ Si veda la relativa voce.

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